מאת: אסף קופפר, אינטראקטיב ישראל

‍

העלאות הריביות על ידי הפדרל ריזרב השפיעו במיוחד על עלויות המשכנתא, והפכו אותן ליקרות יותר עבור האמריקאים המבקשים לרכוש בתים. השינוי הזה בתעריפי הריבית, שיזם הבנק המרכזי האמריקאי כדי להוריד את האינפלציה והיצע הכסף, חילחל למגזרים שונים בשוק הדיור, והשפיע על יכולת הקניה, הביקוש ועל סנטימנט השוק הכולל. גם בעלי בתים וגם קונים פוטנציאליים צועדים כעת בנתיב של אי ודאות, עם האתגרים של תשלומי המשכנתא המוגדלים ונוף מחירי נכסים תנודתי.

‍

שוק הנדל"ן בארה"ב חווה כעת תקופה של ארגון מחדש, המושפע במידה רבה מההחלטות שקיבל הפדרל ריזרב. החל משנה שעברה, הפדרל ריזרב ביצע מספר העלאות ריבית, ולהעלאות אלו הייתה השפעה משמעותית על שוק הדיור. בעיקר, עלות המשכנתאות עלתה, מה שמייקר את האשראי עבור הצרכנים לממן או למחזר את את המשכנאות על בתיהם.

‍

עם עליית הריבית, עלות ההלוואות עלתה. מהלך זה הציב אתגרים משמעותיים עבור בעלי בתים פוטנציאליים, במיוחד רוכשים ראשונים שמוצאים את עצמם מתמודדים עם האתגר הכפול של הגדלת תשלומי המשכנתא החודשיים ושוק שעד לאחרונה היה עד לעלייה במחירי הדירות. עלויות ההלוואות המוגברות, יחד עם אי ודאות כלכלית, הובילו קונים פוטנציאליים רבים לאמץ גישה של לחכות ולראות, מה שגרם להאטה במכירות הדירות.

עם זאת, השפעת השינויים הללו משתרעת מעבר רק לקונים. בעלי בתים נוכחיים, במיוחד אלה עם משכנתאות בריבית מתכווננת, החלו להרגיש את תחושת העלאת הריבית. הסלמה זו בעלויות ההלוואות תרמה לעלייה בבעלי בתים הנאבקים לעמוד בהתחייבויות המשכנתא שלהם. במקרים מסוימים, היא הובילה להתגברות הפיגורים, כאשר בעלי בתים לא הצליחו לעמוד בהתחייבויות הכספיות שלהם. מגמה כזו מזכירה, אם כי לא זהה, את המשבר הפיננסי של 2008, שנוצר על ידי עלייה בחדלות הפירעון בהלוואות לדיור. עם זאת, חשוב לציין שהסביבה הכלכלית והרגולטורית הנוכחית שונה באופן מהותי מזו של סוף שנות ה-2000, עם אמצעי הגנה רבים כדי למנוע התמוטטות דומה.

‍

במצב הנוכחי מגזר מימון המשכנתאות לא נשאר מבודד מהמגמות הללו, המלוות בירידה בביקוש למשכנתאות חדשות בגלל ריביות גבוהות, הקשחת התנאים בגלל חששות לגבי יכולת ההחזר של הלווים בניגוד לתקופה שבה הריבית היתה נמוכה ולכן מגמת נטילת המשכנתאות התכווצה. התוצאה היא תעשיית משכנתאות המתמודדת עם ביקוש מופחת ומתאימה את האסטרטגיות וההצעות שלה בתגובה.

‍

הרציונל מאחורי העלאות הריבית הללו על ידי הפדרל ריזרב היה לצמצם את היצע הכסף ובכך להוריד ביקושים לרסן את שיעור האינפלציה. עלייה בשיעור הריבית של הבנק הפדרלי השפיעה בצורה ישירה על עליית הריבית המשכנתא. כאשר שיעורי המשכנתא עולים, ההחזרים החודשיים עלולים להתייקר, מה שמוביל לבעיות ביכולת ההחזר עבור בעלי בתים רבים, במיוחד אלה של משכנתאות בריבית משתנה.

‍

הקשר בין הריבית לשוק הדיור קשור באופן מהותי. ככל שהריבית עולה, היכולת לרכוש בתים יורדת, וגורמת לירידה פוטנציאלית בביקוש וגם לירידה במחיר. במצבים שבהם בעלי בתים אינם מסוגלים לעמוד בעלויות המוגדלות, קיים סיכון לעיקולים מוגברים. יתרה מכך, קונים פוטנציאליים עשויים לדחות את החלטות הרכישה שלהם, בציפייה שמחירי הדירות עלולים לרדת עוד יותר או בתקווה להורדת ריבית פוטנציאלית בעתיד.

יתרה מכך, בשנה שעברה, כאשר הפדרל ריזרב יזם את קמפיין העלאת הריבית שלו, שוק הדיור הגיב בצורה צפויה. שיעורי המשכנתאות עלו, תוך התאמה לפעולות הבנק המרכזי. עם זאת, הנוף הנוכחי מצייר תמונה של בלתי צפויה וזהירות כאשר גם הקונים וגם המוכרים מנווטים בסביבה לא בטוחה. שילוב עליית שיעורי המשכנתא והאינפלציה המתמשכת בסימן הידוק פוטנציאלי של החגורה הכלכלית מסבכים עוד יותר את שוק הנדל"ן כלא ברור לאיזה כיוון יתקדם.

‍

סקטור הנדל"ן התגלה כאינדיקטור מרכזי לבריאות כלכלית, ומכיל בתוכו היבטים שונים. מפיתוח ועד ניהול נכסים, אלו לא רק משפיעים אלא גם משקפים את הבריאות הכלכלית של אזורים ברחבי העולם. עם תחילתן של מגמות עירוניות חסרות תקדים, בשילוב עם המעבר האחרון לעבודה מרחוק, הדינמיקה של נדל"ן למגורים ומסחר עוברת שינויים יוצאי דופן. ועם חידושים ופוטנציאל צמיחה, יש הרבה הזדמנויות פיננסיות והשקעה, בעיקר בהשקעות בנדל"ן ושחקניות מובילות בשוק המניות בארה"ב.

‍

מבחינה היסטורית, פיתוח נדל"ן היה גורם לשגשוג כלכלי אזורי. פיתוח ומכירה של נכסים, החל ממתחמים מסחריים ועד בתי מגורים, מייצרים תעסוקה, ממריצים עסקים מקומיים, ולעיתים תורם באופן משמעותי לתמ"ג של האזור. עם זאת, מגמות העיור האחרונות, במיוחד בכלכלות מתעוררות, הפעילו לחץ עצום על ערים, והובילו לפיתוח של נכסים מעורבים המשלבים שטחי מגורים, מסחר ופנאי. חללים מעורבים אלה, כמו האדסון יארדס בניו יורק, מושכים לעתים קרובות דמוגרפיה קוסמופוליטית המחפשת שילוב של עבודה ופנאי.

‍

קרנות השקעות בנדל"ן, או REIT, אפשרו למשקיעים בודדים להתחבר לשוק הנדל"ן הרווחי ללא צורך ברכישת נכס ישירות. נאמנויות אלה מאגדות כספים ממספר משקיעים לרכישה, פיתוח וניהול נכסים. הפופולריות שלהם נובעת מהכוח החקיקתי שלהם לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת שלהם לבעלי המניות, מה שמתורגם לתשואות דיבידנד אטרקטיביות למשקיעים.

‍

קרנות REIT בולטות בארה"ב כמו סיימון פרופרטי גרופ (SPG) ופרו-לוגיס (PLD) סיפקו באופן עקבי לבעלי המניות תשואות גבוהות. תיקי הנכסים הנרחבים שלהם, המגוונים לרוב על פני גיאוגרפיות וסוגי נכסים, מרפדים אותם מפני ירידות כלכליות מקומיות ונגד רוחות מגזריות. ניהול נכסים, היבט ארצי של נדל"ן, עבר מהפכה על ידי הטכנולוגיה. מסיורים וירטואליים ועד  סינון דיירים פוטנציאלים באמצעות בינה מלאכותית, התעשייה הופכת ליעילה וידידותית יותר למשתמש. חברות כמו זילו (Z) ורדפין (RDFN) שיבשו את השיטות המסורתיות של רישום נכסים, והן מספקות ממשק אינטואיטיבי עבור בעלי הבית והן לשוכרים. הגישה הדיגיטלית הראשונה שלהם מפחיתה את ערך המשאבים שנדרש להשקיע על-מנת לספק את ההכנסה, מבטיחה תמחור טוב יותר ושירותים מקיפים יותר.

‍

בעולם קיימת מגמה של מעבר לערים, כאשר שני כוחות ברורים פועלים בנרטיב זה, ערים, עם הבטחתן להזדמנויות תעסוקה, בידור וחינוך טובים יותר, ממשיכות למשוך זרימה משמעותית של אוכלוסיות. נהירה זו מתורגמת לביקושים גבוהים יותר לנכסים, ובעקבות כך למחירים מרקיעי שחקים באזורים עירוניים. אך עם הופעתה של  העבודה מרחוק, תנועת נגד הולכת וצוברת אחיזה. אלה שכבר אינם קשורים לשטחי משרדים פיזיים בוחנים אזורים פרבריים או אפילו כפריים למגורים, מעריכים חללי מגורים גדולים יותר, סביבה ירוקה וקצב חיים איטי יותר. מגמת מעבר זו גרמה לריכוך מחירי הנכסים באזורים עירוניים יקרים, תוך כדי עלית מחירים באזורי הפרברים והכפר.

בזמן שענקיות כמו מטא, טוויטר ושופיפיי שתמכו בעבודה מרחוק כמרכיב קבוע גם אחרי המגיפה, הנדל"ן המסחרי בדרך לעבור שינוי. הביקוש לשטחי משרדים רחבי ידיים עשוי לרדת, אך הוא גם יביא לביקוש לחללי עבודה משותפים באזורים פרבריים או כפריים. מגזרי הנסיעות והאירוח קשורים באופן מהותי לנדל"ן. רשתות מלונות, אתרי נופש ומקומות לינה הממוקדים בנסיעות הם בעלי עניין מרכזיים. השחקנים המובילים בשוק המניות בארה"ב בפלח זה כוללים את מאריוט אינטרנשיונאל (MAR) ואת הילטון וורלדווייד (HLT). ענקיות אלו, למרות שהן התמודדו עם רוח נגדית במהלך המגיפה, נהנו מהתעוררות מחודשת כאשר הגבלות הנסיעות הבינלאומיות הוסרו.

‍

חידושים כמו צ'ק-אין ללא מגע, שירות חדרים מונחה בינה מלאכותית ומקומות לינה ממוקדי קיימות מניעים את התעשייה, ומבטיחים את התאמתה לדרישות הצרכנים המודרניות. גל הטכנולוגיות כמו בינה מלאכותית, IoT ובלוקצ'יין מעצבים מחדש את מגזר הנדל"ן. בתים חכמים המצוידים במכשירי IoT לא רק הופכים את הבתים לנוחים יותר אלא גם משפרים את האבטחה ואת יעילות האנרגיה. פלטפורמות הממנפות בינה מלאכותית להמלצות על נכסים, המבוססות על אינספור גורמים מתקציב ועד שעות אור שמש, משפרות את חווית הקנייה ללקוחות.

‍

בנוסף, הפוטנציאל של בלוקצ'יין בנדל"ן הוא עמוק. עסקאות שקופות ובלתי ניתנות לשינוי ייעלו את מכירות הנכס, יחסלו מתווכים ויפחיתו הונאה. חברות כמו פרופי כבר החלו לאפשר עסקאות נדל"ן באמצעות בלוקצ'יין, מה שמאותת על שינוי פרדיגמה באופן שבו עשויות להתנהל מכירות נכסים בעתיד.

עם הגדלת המודעות לשינויי האקלים והשפעותיו, פיתוח נדל"ן בר קיימא אינו עוד מותרות אלא הכרח. הסמכת מנהיגות בתכנון אנרגיה וסביבה (LEED), המדרגת מבנים לפי השפעתם הסביבתית וקיימותם, הופכת במהירות לסטנדרט בפרויקטי נדל"ן ברחבי העולם. מפתחים משלבים גגות ירוקים, מערכות לאיסוף מי גשמים וחומרים חסכוניים באנרגיה כדי למזער את טביעת הרגל הסביבתית. יוזמות כאלה לא רק תורמות לכוכב בריא יותר אלא גם מבטיחות חיסכון בעלויות לטווח ארוך עבור הדיירים.

האיכות והחזון של התכנון העירוני יכולים להשפיע רבות על ערכי הנדל"ן. עיירות משולבות, המשלבות שטחי מגורים, מסחר ופנאי תשתיות של קירבה לשירותים, מקומות עבודה ובתי ספר מבוקשות יותר ויותר. הם מציעים לדיירים חווית מגורים הוליסטית, ממזערת את הצורך בנסיעה לעבודה ומבטיחה אורח חיים מאוזן. יתרה מכך, כאשר ערים הופכות לחכמות, תוך שימוש בפתרונות מונעי נתונים כדי לייעל כל דבר, החל מתעבורה ועד צריכת אנרגיה, סביר להניח שהמשיכה של חיים בסביבות מתקדמות טכנולוגיות כאלה יגביר את הביקוש לנדל"ן, וכתוצאה מכך, את המחירים.

‍

מלחמות סחר, מתחים גיאופוליטיים ומדיניות בינלאומית ממלאים תפקיד חיוני בעיצוב שוק הנדל"ן. לדוגמא, עימותי הסחר האחרונים בין ארה"ב לסין השפיעו על סנטימנט המשקיעים, והובילו לזהירות בהשקעות נדל"ן באזורים ספציפיים. באופן דומה, מדיניות בנושא הגירה והשקעות זרות בנדל"ן יכולה להגביר או להרגיע את המגזר. אזורים שמקבלים בברכה השקעות זרות, כמו קנדה או חלקים מאירופה, ראו עלייה במחירי הנכסים, בעוד שמדיניות מחמירה יכולה לחנוק את צמיחת הנדל"ן.

‍

בעולם הפיננסי המהיר של היום, הדרכים למימון נדל"ן מגוונות. מעבר למשכנתא המסורתית, יש כיום פלטפורמות נדל"ן במימון המונים, כמו Fundrise ו-RealtyMogul. הפלטפורמות הללו מאגדות סכומים קטנים ממשקיעים רבים ובכך מאפשרת את ההשקעה בנדל"ן והופכות אותה לנגישה גם לבעלי הון מוגבל.

יתרה מכך, הופעתם של מטבעות קריפטוגרפיים הולידה מבני מימון חדשניים. RealT, למשל, מאפשרת בעלות חלקית על נכסים על ידי הפיכת נכסי נדל"ן לסמלים, ומאפשרת למשקיעים לקנות חלק מנכס באמצעות מטבעות דיגיטליים.

מגיפת הקורונה בדקה את החוזק של כל ענף, והנדל"ן לא היה יוצא דופן כאשר המגיפה זירזה מגמות מסוימות, כמו עבודה מרחוק, בעוד היא עצרה או שינתה אחרות, כמו הגירה עירונית, עם זאת, חוסנו של המגזר ניכר, כאשר החוסן מניע את ההתקדמות והכלכלה המתאוששת. מגמות השוק מצביעות על כך שיש ביקוש עצור, במיוחד במגזר המגורים. אנשים מעריכים בעלות על בתים יותר מתמיד, וחושבים על בתים לא רק כמקומות מגורים אלא גם כמרחבי עבודה ומקלטים בטוחים.

‍

ככל שהערכים והצרכים החברתיים מתפתחים, כך גם הנדל"ן מתפתח, כך למשל תנועת הבית הזעיר, מדגישה חיים מינימליסטיים, מהלך שלא רק משפיע על טביעת רגל מזהמת מופחתת, אלא גם מאפשר חופש פיננסי וקיימות. מגורים משולבים, עוד מגמה מתהווה, מתייחסת הן לנושא הבדידות העירונית והן לעלייה במחירי הנכסים. מרחבים כמו Common ו-WeLive מציעים חוויות מגורים קהילתיות, הממזגים מרחבי מגורים פרטיים עם שירותים משותפים. כשאנחנו מסתכלים אל האופק, ברור שעתיד הנדל"ן יהיה שילוב של עקרונות שנבחנו בזמן וחידושים פורצי דרך. בעוד שחשיבות המיקום, התשתית והאיכות יישארו בעלי חשיבות עליונה, התקדמות טכנולוגית, שיקולים סביבתיים ונורמות חברתיות מתפתחות ישחקו תפקיד מרכזי יותר ויותר בעיצוב התעשייה.

‍

העולם האדריכלי שחווה רנסנס, נותן עדיפות לעיצובים המשתלבים בטבע. עיצוב ביופילי, המבקש לחבר את התושבים עם עולם הטבע, הולך וצובר אחיזה. תכונות כמו גינות מקורות, תאורה טבעית ושימוש בחומרים ברי קיימא הופכים לסטנדרט בבניינים מודרניים. המיזוג הזה של טבע ואדריכלות לא רק בעל משיכה אסתטית אלא גם מציע יתרונות פסיכולוגיים ופיזיולוגיים לתושבים. חווית הצפייה בנכס עוברת מהפך דיגיטלי. טכנולוגיות AR ו-VR מאפשרות לקונים פוטנציאליים לחוות נכסים מבלי להיות שם פיזית כאשר השימוש ניכר במיוחד בנדל"ן יוקרתי או עבור לקוחות בינלאומיים, ומתאפשר ע"י כלים המספקים תצוגה של 360 מעלות, ועוזרים לקונים לקבל החלטות מושכלות. חברות כמו מאטרפורט (MTTR) הן חלוצות המרחב הזה, והופכות את הצפייה בנכסים לחוויה סוחפת לחלוטין.

מדיניות ממשלתית יכולה ליצור או לשבור מגמות נדל"ן ע"י תמריצי מס, חוקי ייעוד, בקרת שכר דירה ומדיניות דיור היכולים להשפיע באופן משמעותי על מחירי הנכסים ותשואות השכירות. לדוגמה, הכנסת אזורים הנחשבים הזדמנויות השקעה בארה"ב, במסגרת חוק קיצוצי המס, דרבנה השקעות באזורי מצוקה, והובילה להתחדשות ולפיתוח. ככל שהערים מתרחבות והאוכלוסיות גדלות, התמחור הופך לדאגה דחופה. מטרופולינים כמו סן פרנסיסקו מתמודדים עם עליית מחירי הנכסים, ודוחפים את התושבים לאזורי פריפריה. התמודדות עם זה דורשת פתרונות חדשניים - מבתים מודולריים המפחיתים את עלויות הבנייה ועד לשותפויות ציבוריות-פרטיות שמטרתן לפתח יחידות דיור בר השגה.

‍

לסיכום, מגזר הנדל"ן האמריקאי עובר מהפך מורכב, המושפע מהעלאות הריבית של הפדרל ריזרב ומטרנדים עירוניים מתפתחים. בעוד שהעלאות הריבית הגדילה את עלויות המשכנתא, השפיעה על הדינמיקה של השוק, גרמה להאטה במכירות הבתים ולאתגרים עבור בעלי בתים, הסקטור נותר עמיד. פיתוחים כמו נכסים מעורבים למגורים, משרדים ומסחר, מגמות עבודה מרחוק וקרנות השקעה בנדל"ן מציעים הזדמנויות השקעה מגוונות. חידושים בטכנולוגיה, שיטות קיימות ומעבר לחיים בפרברים מעצבים מחדש את נוף המגזר המתחדש. למרות אתגרים כמו חדלות פירעון מוגברת ושוק תנודתי, תחום הנדל"ן ממשיך להוות אינדיקטור כלכלי מכריע ותחום בשל עם פוטנציאל השקעה. מסלולו העתידי יעוצב ככל הנראה על ידי שילוב של עקרונות מסורתיים ומגמות חדשניות, כאשר התקדמות טכנולוגית ושיקולים סביבתיים משחקים תפקידים מרכזיים.

‍

מקורות:

יאהו פייננס

פייננשל טיימס

סי אן בי סי

טיים פרופרטי

זילו

רדפין

דלוייט